中国养老地产将步入黄金三十年，成为下一个地产转型热点

来源 : 卓普时代      时间 : 2018-03-21     

  全国老龄委最新发布的数据显示，2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。

与此同时全国房地产调控政策实施重压，限购限贷等政策层出不穷。中国老龄化加速及房地产宏观调控的双重背景，激发了房

企、险资、专业养老运营机构等大举进攻养老地产的决心。

 中国人口老龄化加剧

  自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，要实现“老有所医、老有所学、老有所养“的社会养老服务体系建

设任务十分繁重。从整体上来说，我国的国情比较特殊，一方面是人口数量庞大，另一方面受政策性影响较大。因此我国老龄化

呈现出以下四个方面的显著特征：

国家政策和资源不断投入

  由于老年人群日益庞大，养老的问题变成了核心的社会问题。从2011年至今，政府每年都会出台扶持养老地产的政策文件。从

以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老格局确立，到鼓励民间资本进入养老行业，再到全面部署医养结合等，从各个方

面对养老事业进行了规划和指导。也正是在国家的鼓励与引导下，各级政府也相继投入了大量的资源，国内养老服务业从14年开

始出现了蓬勃发展的势头，专门为老年人提供的服务和产品开始进入市场。

老龄化带来的消费市场

  老龄化社会既是挑战也是机遇，当前我国养老服务产业迎来了前所未有的高速发展机遇。目前，老年群体存在“三需并存”的

状况，低龄的“旺需”、高龄的“刚需”和群体庞大的“普需”，使得整个老龄产业链相对较长，关联的产业也较多，老龄健

康、老龄文化、老龄宜居和老龄金融四大老龄服务产业前景广阔。

  据国家社科基金《养老消费与养老产业发展研究》课题组测算，2015年中国老年市场规模达1.87万亿元，其中养老产业规模达

4900亿元；到2050年中国老年市场规模将达48.52万亿元，养老产业规模将达21.95万亿元，预计老年市场和养老产业分别将以

9.74%和11.48%的年增长率高速发展。

房地产商向养老地产突围

  在国家地产调控的大背景下下，房地产商开始向其他领域突围，“银发经济”的养老地产被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的

地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局。截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合

生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。

  “房企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介

绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。“房地产并不是一个万年长青的产业，所

有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。

保险企业在养老地产上的异军突起

  据笔者的不完全统计，包括筹建中的，目前至少有10家保险公司投资了30多个保险养老社区，投资额已超过上千亿元。险企纷

纷聚焦养老地产的原因，一方面是高度依赖万能险的不可持续性，险企面临转型。最新公布的2017年前两个月保险统计数据显

示，以万能险为主的保户投资款新增交费减少六成，而这还只是开始。另一方面更重要的是，养老地产的无限想象空间。

  为了加快“保险+养老“战略，泰康人寿、中国人寿、恒大人寿险企正在加快拿地的步伐。同时太平人寿、新华养老、华夏人寿

等11家保险公司签约加入”中国保险养老社区联盟”。对于养老地产来说，由于前期资金投入巨大，盈利周期长，资金链如何跟

得上是最大的问题，在这一点上，有地产背景的保险公司具有明显优势。

结论

  养老地产是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因开发

商的热捧而变得容易，在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型

和可利用的资源。

  银发经济之一的养老地产被视为未来30年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产，目前我

国已有80余家房企及十余家险企涉足养老地产。经济实质上是人口现象，在老龄化进程加快的背景下，养老地产必将取得长足的

发展，步入黄金三十年。